Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten van projecten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid. Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het MPG 21.1.  
In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling van de boekwaarde van de grondexploitaties  weergegeven.

In 2020 is er per saldo voor € 10 mln. meer aan opbrengsten gerealiseerd, waardoor de boekwaarde is afgenomen tot € 30 mln. Uiteindelijk is het streven om de boekwaarde minimaal naar nul te krijgen met de verkoop van de gronden en mogelijke subsidies.
De tabel hieronder geeft de verwachting voor het eindresultaat van de grondexploitaties weer. In deze tabel worden verwerkte winstnemingen of afsluitingen van (deel)plannen niet geteld. De tabel telt alleen de kosten en opbrengsten aan de hand van de bijgestelde ramingen voor 2021 en verder.

De verwachting van de nog te maken kosten, de nog te realiseren opbrengsten en het eindresultaat voor de grondexploitaties wordt hierboven weergegeven. Uiteraard is er onzekerheid of de totaal geraamde voordelige eindwaarde van € 7,3- mln. voordelig ook daadwerkelijk behaald zal worden. Het is mogelijk om de eindwaarde terug te rekenen naar 31-12-2020. Bij de berekening hiervan wordt gebruik gemaakt van een percentage van 2%, waardoor de verwachte contante waarde op € 6,0- mln. voordelig komt.
Het beleidsuitgangspunt is dat grondexploitaties minimaal kostendekkend moeten zijn. Op basis van de recente ramingen is het de verwachting dat dit met name voor Inverdan niet gaat lukken en is er een verliesvoorziening gevormd van € 0,69 mln. op contante waarde. Op eindwaarde is het verlies € 0,77 mln., waardoor er voor de komende jaren een bedrag uit de ARG zal moeten worden genomen om het verschil aan te vullen.
In de tabel hieronder zijn de acht grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd die onderdeel uitmaken van de bovenstaande cijfers. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

In de tabel hieronder staan bedragen voor plannen waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten.

Veelal worden op basis van de overeenkomsten door ontwikkelaars bedragen aan de gemeente overgemaakt als vergoeding voor gemaakte en voor nog te maken kosten.

Volgens de financiële tabellen hierboven wordt er een voordelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 0,55- mln. Vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente zijn niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan geboekt. Zo worden kosten tot aan het moment van ondertekening van de overeenkomst vaak ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Hierdoor eindigt een plan dan met een positief eindsaldo. Dit eindsaldo komt dan ten gunste van de algemene reserve grondzaken (ARG).
In het MPG is lijst met de actieve plannen opgenomen, waarvoor een exploitatie overeenkomst is gesloten.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken
De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie. De tabel hieronder laat het verwachte verloop van de ARG zien.

De beginstand 2020 van de ARG was € 7,6 mln. In de begroting werd een toevoeging aan de (verlies)voorziening voor de grondexploitaties verwacht van €  0,1 mln. Deze is voor de jaarrekening 2020 ook zo verwerkt. Daarnaast is door planafsluiting en winstneming voor € 0,3 mln. in 2020 vanuit grondexploitaties bijgedragen aan de ARG. Voor de projecten met een exploitatieovereenkomst is er € 0,04 mln. bijgedragen aan de ARG. De eindstand van de ARG voor 2020 is € 7,9 mln. Voor 2021 staat een toevoeging aan de (verlies)voorziening gepland van € 0,3 mln. vanwege een aantal kostenposten die nog niet in de jaarrekening waren genomen.  In de bovenstaande tabel is de verwachte eindstand 2021 voor de ARG € 7,6 mln.

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 5,9 mln. Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats. Deze afdracht is dan een overboeking naar de algemene reserve (AR) van de gemeente.
Zoals de tabel laat zien, was is de verwachte eindstand 2020 voor de omvang van de ARG € 7,9 miljoen. Dit is circa € 0,5 mln. hoger dan 125% van het benodigde weerstandsvermogen. Dit betekent dat op basis van deze cijfers  € 0,5 mln. overgeboekt kan worden van de ARG naar de AR. Een dergelijke overboeking kan in de voorjaarsnota opgenomen worden. Voor meer informatie omtrent de ARG wordt verwezen naar he MPG 21.1.